来历：国金证券\n　　出资逻辑\n　　具有市场化机制的国企物管，股权鼓励足够

来历：国金证券\n　　出资逻辑\n　　具有市场化机制的国企物管，股权鼓励足够

来历：国金证券\n　　出资逻辑\n　　具有市场化机制的国企物管，股权鼓励足够。①公司是世界500强建发集团部属的物业管理公司。1H22，公司总收入10亿元，同比+50%。到1H22，在管面积3726万方，同比+34.6%；合约面积8063万方，同比+43.7%；合约/在管为2.2倍。②到1H22，公司已施行的股权鼓励方案股权占比2.11%（在上市国企物管中份额最高），管理层持股方案股权占比3.92%。咱们以为足够的股权鼓励保证了管理层与股东利益的共同，也体现了公司具有杰出的市场化机制，这与1987年变革后的建发集团一脉相承。\n　　控股股东体现优异，规划增加确定性强。①财政绿档。到2022年6月，控股股东建发世界除掉预收账款资产负债率66.7%，净负债率68.6%，现金短债比3.6x，均满意绿档要求。②依据克而瑞数据，2022年1-11月，建发世界全口径出售面积689万方，同比增速-1.8%，远好于百强-48%的下滑起伏。2021年建发世界出售面积871万方，2017-21年复合增速高达94%。获益于此，咱们估计控股股东本年将为公司奉献800万方的新增在管面积。\n　　社区增值有质增加，收入占比继续提高。得益于市场化的机制和股东资源，公司近几年在社区增值方面的积极探索颇有成效。1H22，社区增值服务收入1.8亿元，同比增加104%，占总收入的份额为18.4%，相较上一年同期提高4.9pct。\n　　非业主增值市场化定价，增加可继续。1H22，公司非业主增值服务收入3.4亿元，同比增加51.5%，占总收入的34.0%，与上一年根本相等。公司的非业主增值服务毛利率不到20%，与其他上市物管公司比较处于较低水平，咱们以为这首要是因为其定价愈加市场化，未来不只能够保持还有提高空间。过高的非业主增值服务毛利率在地产下行期有下滑危险。\n　　出资主张\n　　考虑到公司控股股东的优异体现和公司市场化机制带来的运营生机，咱们以为公司后续成绩增速高且确定性较强。根据公司的成绩增速，结合可比公司的估值水平，咱们给予公司20.0x的2023年PE（对应PEG为0.46），对应目标价5.65港元/股。初次掩盖，给予“买入”评级。\t\t\t\t\n\n\n炒股开户享福利，入金抽188元红包，100%中奖！\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\t\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\n\t\t\t\n\t\t\t\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\t\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\n\t\t\t\n海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP\n\n\n\t\t\t\n\t\t\t\n责任编辑：张海营